Loi de simplification : coup dur pour les propriétaires commerciaux

1. Source : Projet de loi de simplification de la vie économique (no 1191) Amendement n°1655 (Rect) – Assemblée nationale (https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/1191/AN/1655)
2. Lacour Avocats : Projet de loi de simplification de la vie économique : précisions sur les évolutions prévues pour les baux commerciaux (https://lacour-avocats.com/projet-de-loi-de-simplification-de-la-vie-economique-precisions-sur-les-evolutions-prevues-pour-les-baux-commerciaux/#:~:text=Taxe%20fonci%C3%A8re%20%3A%20une%20charge%20d%C3%A9sormais%20exclusive%20du%20bailleur&text=Le%20projet%20de%20loi%20renverse,%C3%A9galement%20aux%20baux%20en%20cours.)
3. GIDE : Projet de loi de simplification : les principales mesures concernant les baux commerciaux (https://www.gide.com/news-insights/projet-de-loi-de-simplification-les-principales-mesures-concernant-les-baux-commerciaux/)
4. Village de la Justice : Projet de loi de simplification de la vie économique : focus sur les baux commerciaux (état des travaux parlementaires au 1ᵉʳ août 2025) (https://www.village-justice.com/articles/projet-loi-simplification-vie-economique-focus-sur-les-baux-commerciaux-etat,54195.html)
5. Le courrier de 7 fédérations de l’immobilier (https://www.unis-immo.fr/app/uploads/2025/07/Courrier-STravert-rapporteur.pdf)
6. Negocium : Réforme des baux commerciaux : le projet de loi de simplification 2024 en détail : Réforme des baux commerciaux : le projet de loi de simplification 2024 en détail
7. ADVANT Altana : newsletter droit immobilier et baux commerciaux – été 2025 Newsletter immobilier été 2025 | ADVANT Altana
8. Compte rendu Deuxième séance du vendredi 13 juin 2025 : Compte rendu de la deuxième séance du vendredi 13 juin 2025 – Assemblée nationale

Adopté en première lecture par l’Assemblée nationale en juin 2025, après un premier feu vert du Sénat en avril 2024, le projet de loi sur la simplification de la vie économique est désormais examiné par la Commission Mixte Paritaire. Parmi les mesures qui pourraient rebattre les cartes des baux commerciaux, une disposition retient particulièrement l’attention : la possibilité d’interdire la refacturation de la taxe foncière au preneur, une pratique aujourd’hui courante… mais peut-être bientôt illégale.

Refacturation : le cadre actuel… et ce qui pourrait basculer

Ce que dit le droit actuel

• La taxe foncière est due par le propriétaire du bien (article 1380 du CGI).
• Il est possible pour le bailleur, dans les baux commerciaux, de transférer la charge de la taxe foncière au locataire par clause expresse (article R.145-35, 3° du Code de commerce).

Ce que prévoit le projet de loi

L’article 8 ter du projet introduit une disposition nouvelle dans le Code de commerce :

« La taxe foncière […] est à la charge du bailleur et automatiquement acquittée par ce dernier. »

Cela rapprocherait le régime du bail commercial de celui du bail d’habitation, dans lequel le transfert de la charge de la taxe foncière est interdite (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Pourquoi ce changement ?

La députée Anne Stambach-Terrenoir, qui a défendu l’amendement à l’origine de l’article 8 ter devant l’Assemblée nationale, présente trois objectifs :

a) Réduire la charge financière des petites entreprises

Dans la majorité des baux commerciaux, les bailleurs refacturent la taxe foncière aux locataires. Cette pratique entraîne une augmentation du coût global des loyers de 10 % à 15 %, ce qui pèse lourdement sur les TPE et les petits commerçants déjà fragilisés par la conjoncture économique.

b) Répondre à l’inflation des loyers commerciaux

L’indice des loyers commerciaux (ILC) a connu une forte hausse ces dernières années. Après une évolution quasi nulle entre 2014 et 2016 et une relative stabilité en 2020, il a bondi de façon spectaculaire pour atteindre +6,7 % au premier trimestre 2023. Cette flambée contribue directement à l’augmentation des loyers et accentue les difficultés des commerçants, aggravant la vacance commerciale et la désertification des centres-villes.

c) Protéger les petites entreprises face aux grandes foncières

Le secteur de la propriété commerciale est fortement concentré entre quelques grands acteurs qui disposent d’un pouvoir de négociation dominant. Les auteurs de l’amendement estiment que le rapport de force entre les preneurs et les bailleurs est déséquilibré, justifiant une intervention législative pour mieux protéger les petites entreprises.

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Entre incertitudes juridiques et impacts économiques

Ce qui reste flou

Le texte soulève de vraies questions d’application. En effet, pour la doctrine, plusieurs questions demeurent :

• Le texte s’appliquera-t-il rétroactivement ou seulement aux baux nouveaux ?
• Le caractère d’ordre public sera-t-il généralisé ?
• Quel sera le sort des clauses déjà stipulées ?

Une clarification sur ces points sensibles est attendue à l’automne, à l’occasion des travaux de la Commission mixte paritaire, qui pourrait préciser ces points.

Les impacts concrets

Pour les bailleurs, l’impact économique pourrait être immédiat. La suppression de la faculté de refacturation pourrait entraîner une perte nette sur le rendement locatif, jusque-là partiellement sécurisé par le transfert de certaines charges. À cela s’ajouterait un risque non négligeable de contentieux ou de demandes de révision des loyers, notamment pour les baux en cours.

Enfin, cette interdiction pourrait entrainer paradoxalement une hausse des loyers via le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

Ce qu’il faut retenir, si le projet de loi tel que présenté à la Commission Mixte Paritaire est adopté en l’état :

• Un principe clair : la taxe foncière serait à la charge exclusive du bailleur.
• Une disposition d’ordre public, qui s’imposerait à tous.
• Des zones d’incertitude sur l’application aux contrats en cours.
• Une révision stratégique des pratiques contractuelles serait incontournable.
• Une anticipation dès aujourd’hui permet de sécuriser vos futurs baux et d’éviter une remise en cause coûteuse.

Anticiper aujourd’hui, c’est sécuriser demain : EPSA vous accompagne dans la gestion stratégique de votre fiscalité locale.

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